Investisseurs immobiliers – comment transférer son patrimoine à la génération suivante

Un de nos champs d'expertise est la planification successorale et nous prenons à coeur la protection du patrimoine de nos clients. Sans une planification adéquate, vous pourriez être surpris de découvrir qui sont vos véritables héritiers. Nous avons un article complet sur le sujet, ici. 

Vous avez acquis plusieurs biens immobiliers et vous souhaitez les léguer à la prochaine génération? 

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Il est possible d’effectuer le transfert d’un patrimoine immobilier de différentes manières et chacune présente des avantages et des inconvénients. Les voici :

Premier véhicule de transfert : Transfert direct d’un parent à un enfant

Ce véhicule de transfert a comme avantage d’être simple, il suffit simplement que le parent et l’enfant soient d’accord sur le moment de la vente ainsi que sur le prix. Un transfert direct peut cependant entraîner quelques désavantages fiscaux. En effet, la vente ne peut être faite à a une valeur autre que la valeur marchande raisonnable sinon une règle anti-évitement va s’appliquer et par conséquent, il y a double imposition du montant sur lequel le parent et l’enfant ont voulu ne pas payer d’impôt. La Loi vient donc punir les personnes lorsqu’elles tentent de rouler un bien à une autre personne sans impact fiscal alors que la loi ne le permet pas.

Compte tenu du fait que la vente doit obligatoirement se faire à la valeur marchande, une telle transaction pourrait générer des gains en capital pour le parent pour l’année de la vente. Les gains réalisés sont considérés comme du revenu imposable et par conséquent, le parent doit s’imposer sur la moitié des gains réalisés. Si le patrimoine immobilier comporte peu d’immeubles et qu’ils ont pris peu de valeur, la vente directe n’aura donc pas une grande incidence sur le montant d’impôt payable lors de l'année de la vente. Dans un cas contraire, le parent pourrait devoir payer un montant d’impôt nettement supérieur à ce qu’il paie normalement.

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Deuxième véhicule de transfert : Gel par l’entremise d’une société de personnes

Lorsqu’il est question de gel, l’objectif principal est de différer l’impôt à payer à une génération future. Cependant, lorsque le gel est fait en faveur d’une société de personnes, il est possible qu’une règle d’attribution s’applique afin de contourner cet objectif. Par conséquent, si la règle s’applique, le revenu à l’égard duquel le parent voulait différer l’impôt lui sera ré-attribué et il devra s’imposer dessus. Son objectif de différer l’impôt à payer à une génération future ne serait donc pas réalisé. En conclusion, ce moyen n'est pas optimal. 

Troisième véhicule de transfert : Transfert à une fiducie dont les bénéficiaires sont les enfants

Ce moyen de transférer un patrimoine immobilier ne peut se faire sans impact fiscal. En plus, pour éviter l’application des plusieurs règles d’attribution de revenu au parent, la fiducie et le transfert devront être effectués par des professionnels afin de s’assurer du respect de règles fiscales. Outre les inconvénients qu’engendrent les règles d’attribution de revenu, le transfert à une fiducie peut être avantageux si les enfants sont jeunes ou si le parent doute des capacités de gestion de ses enfants.

En effet, en transférant le patrimoine immobilier à une fiducie dont les enfants sont bénéficiaires, ces derniers n’ont aucun pouvoir de gestion sur les immeubles. Seuls les fiduciaires ont un tel pouvoir et tant que les bénéficiaires n’occupent pas le poste de fiduciaire, ils ne pourront prendre aucune décision concernant les immeubles. De plus, les fiduciaires devront administrer les biens de la fiducie selon les volontés du constituant de la fiducie, c’est-à-dire le parent. Ce dernier pourra déterminer également dans l’acte constitutif s’ils désirent qu’un revenu soit versé à ses enfants ou s’ils ne pourront recevoir que les biens du patrimoine fiducie lorsque la fiducie prendra fin. Selon le droit civil, la fiducie personnelle ne peut durer indéfiniment et à ce moment, les immeubles seront tous simplement dévolus aux bénéficiaires du capital. La fiducie est donc également une bonne façon de transférer des biens aux petits-enfants tout en permettant à ses propres enfants de profiter des biens s’ils sont bénéficiaires du revenu.

Finalement, la fiducie est également un véhicule intéressant en ce qu’elle permet de bien protéger les biens compris dans le patrimoine fiduciaire des créanciers. En effet, les biens appartiennent désormais à la fiducie, donc aucun créancier, même ceux du constituant ou des bénéficiaires, ne peut les saisir.

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Quatrième véhicule de transfert : Gel par l’entremise d’une société par actions (SPA)

Ce véhicule de transfert constitue la solution idéale puisque le gel permet de figer dans le temps la valeur des actions de la SPA alors que le parent est vivant dans le but de minimiser le gain en capital qu’il va réaliser lors de la vente des actions.

Le gel est toujours fait à l’égard d’actions. Par conséquent, lorsqu’une personne détient un patrimoine immobilier, elle doit initialement transférer les immeubles qu’elle détient à une SPA. En contrepartie de la vente, la personne recevra des actions de la SPA et la propriété des immeubles sera acquise par la SPA. Bien que le parent ne soit plus le propriétaire des immeubles, il peut malgré tout conserver un contrôle sur les immeubles s’il agit à titre d’administrateur de la SPA par exemple.

Compte tenu du fait que la création d’une SPA implique des frais, il sera donc avantageux d’utiliser ce véhicule de transfert lorsque le contribuable détient plusieurs immeubles et que les revenus générés par ces immeubles sont supérieurs aux frais d’exploitation exigés par la SPA.

De plus, le gel successoral doit être planifié et il doit être effectué à un moment opportun pour le particulier. En effet, étant donné que l’un des objectifs du gel successoral est de différer la prise de valeur de l’entreprise à une génération future, il est donc opportun de vérifier si les actions sont susceptibles de prendre de la valeur dans le futur et si cette prise de valeur sera importante ou non. Une telle planification est complexe et exige de débourser des frais, il ne serait donc pas avantageux de débourser de tels frais si la prise de valeur différée est faible ou nulle.

Le gel des actions ordinaires d’une personne implique une transformation des actions, c’est-à-dire qu’elles vont devenir des actions privilégiées et donc elles ne participeront plus à la croissance de l’entreprise, et donc leur valeur est cristallisée. Après avoir effectué cette modification, de nouvelles actions ordinaires seront émises par la SPA en faveur des enfants de l’auteur du gel. C’est de cette façon que le patrimoine immobilier est transféré aux enfants, par l’entremise des actions et comme ces derniers sont les seuls propriétaires d’actions qui participent à la croissance de l’entreprise, ils sont désormais les seules personnes à contrôler l’entreprise et le patrimoine immobilier.

Il est possible de mettre en place une fiducie discrétionnaire dans le processus du gel successoral. Cette fiducie serait l’intermédiaire entre les enfants de l’auteur du gel et la SPA. En effet, les actions seraient émises en faveur de la fiducie pour le bénéfice des enfants puisque ces derniers seront les bénéficiaires de la fiducie. Par conséquent, tous les dividendes de la SPA seraient versés à la fiducie, qui elle par la suite, pourrait les verser à ses bénéficiaires, les enfants. Si le dividende est versé aux enfants dans la même année que la fiducie le reçoit, la fiducie n’aurait pas à s’imposer sur ce dividende et pour les enfants, la somme reçue par la fiducie serait qualifiée de dividende d’un point de vue fiscal. On vient donc mettre de côté la fiducie dans ce cas et le traitement fiscal applicable est le même que si le dividende avait été directement versé aux enfants. Cela constitue donc un avantage à la mise en place de la fiducie en plus de s’assurer que les actions ne soient pas saisies par les créanciers de bénéficiaires puisque c’est la fiducie qui en est propriétaire et non les enfants.

En plus de cristalliser le gain en capital des actions, la détention des immeubles par l’entremise d’une SPA permet au détenteur des actions de bénéficier de la déduction pour gain en capital (DGC) lors de la vente de ses actions dans la mesure où les actions détenues se qualifient d’actions de petite entreprise.

L’impôt à payer sur le revenu généré par les immeubles sera également moindre puisque le taux d’imposition applicable aux sociétés est moins élevé que le plus haut taux d’imposition combiné fédéral et provincial. De plus, il se pourrait également que le revenu générer par les immeubles soit considéré comme du revenu d’entreprise d’un point de vue fiscal plutôt que du revenu de bien. Pour que la qualification du revenu change, la SPA doit compter plus de 5 employés à plein temps, et ce durant toute l’année. Si c’est le cas, le taux d’imposition applicable est moindre que le taux d’imposition au revenu de biens puisqu’il est possible de demander la déduction pour petites entreprises.

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Comme vous pouvez le constater, déterminer la meilleure stratégie pour léguer votre patrimoine immobilier n'est pas une simple décision et vaut mieux être bien accompagné pour réussir la transition. Vous aimeriez en discuter avec un professionnel? Contactez-nous pour une consultation gratuite de 30 minutes au cours desquelles nous pourrons évaluer si vous une planification successorale s'impose. 

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